อสังหาฯ ยังไม่ล้นตลาด จี้รัฐคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญา

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยว่า ที่ผ่านมา มีการสร้างข่าวกันว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล้นตลาดนั้น เป็นความเท็จ ในความเป็นจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังจะไปต่ออีกไกล โดยเฉพาะในช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีข่าวคราวเกี่ยวกับการเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ตลอดจนหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเข้าใจผิด อันนำไปสู่การกำหนดนโยบายที่ผิดพลาด ในฐานะที่เป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทยมา และเก็บรวบรวมข้อมูลต่อเนื่องที่สุด ขอแถลงความจริงว่า
          1.สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครยังเติบโตด้วยดี มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถขายได้ในปี พ.ศ.2555 ถึง 107,412 หน่วย โดยมากกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ซึ่งมีอยู่จำนวน 102,080 หน่วย และมีจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาดประมาณ 128,934 หน่วย ซึ่งจะใช้เวลาขายอีก 12 เดือน
          2.อย่างไรก็ตามในส่วนของห้องชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สถานการณ์กลับดียิ่งกว่าอีก คือ มีจำนวนหน่วยห้องชุดที่สามารถขายได้ในปี พ.ศ.2555 ถึง 65,215 หน่วย โดยมากกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ ซึ่งมีอยู่จำนวน 62,548 หน่วย และมีจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาดเพียงประมาณ 40,853 หน่วย ซึ่งจะใช้เวลาขายอีกเพียง 7 เดือน
          3.ในส่วนของห้องชุดในจังหวัดภูมิภาค อันได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา ขอนแก่น และ หัวหิน-ชะอำ พบว่า ห้องชุดพักอาศัยในหัวเมืองหลักนั้นสถานการณ์ยังดีอยู่ ไม่เกิดภาวะล้นตลาดแต่อย่างใด โดยในกรณีภูเก็ต ที่มีห้องชุดพักอาศัย 15,500 หน่วย และระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 2.3 เดือนเท่านั้น ส่วนเชียงใหม่ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 10,700 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 1.5 เดือน ในกรณีพัทยา ที่มีห้องชุดพักอาศัยถึง 122,600 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีกเพียง 5.2 เดือนเท่านั้น ในกรณีขอนแก่น ที่มีห้องชุดพักอาศัย 5,500 หน่วย ระยะเวลาที่สินค้าที่เหลืออยู่จะหมดตลาดนั้น จะกินเวลาอีก 0.8 เดือนเท่านั้น และในกรณีหัวหิน-ชะอำ ที่มีห้องชุดพักอาศัย 17,600 หน่วย จะกินเวลาอีกเพียง 2.7 เดือนก็จะขายได้หมด
          เมื่อเปิดเขตเศรษฐกิจอาเซียน จากการสัมภาษณ์ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนจำนวน 100 ราย โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็พบว่าต่างมองในแง่บวกที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นอีก ประกอบกับเศรษฐกิจของไทยและอาเซียนโดยรวมก็กำลังเติบโตต่อเนื่อง โอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพังทลายลงจึงยังมาไม่ถึงอย่างแน่นอน
          อย่างไรก็ตาม แม้ไม่ต้องเป็นห่วงเรื่องฟองสบู่ แต่ควรเป็นห่วงเรื่องการ ปล่อยกู้ (เกือบ) 100% หรือบางแห่งอาจเกิน 100% ซึ่งเป็นการก่อให้เกิดความเปราะบางให้กับสถาบันการเงิน รวมทั้งการรับเงินดาวน์โดยไม่มีหลักประกัน ไม่มีการค้ำประกันเงินดาวน์ของคู่สัญญาตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ตามพระราชบัญญัตินี้ ปล่อยปละละเลยให้ผู้ประกอบการจะเลือกทำสัญญาเงินดาวน์กับผู้ซื้อหรือไม่ก็ได้ แล้วแต่ความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกไม่ทำ เพราะใช้ชื่อเสียงของตัวเองเป็นประกัน แต่ในยามวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา รายใหญ่แทบทุกรายก็แทบเอาตัวไม่รอด ปล่อยภาระให้เป็นของผู้ซื้อ
          การไม่มีการบังคับคุ้มครองเงินดาวน์ให้เสมอหน้ากันระหว่างผู้ประกอบการทุกรายนี้ ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กสู้รายใหญ่ไม่ได้ และที่สำคัญ ทำให้ผู้ซื้อบ้านได้รับความเสี่ยงอย่างมาก เพราะหากโครงการใดล้มเลิกไป ผู้เดือดร้อนก็คือผู้บริโภคนั่นเอง หากมีการบังคับใช้อย่างเสมอหน้าในหมู่ผู้ประกอบการทุกฝ่าย ก็จะทำให้ผู้ประกอบการทุกรายมี "ยี่ห้อ" ที่คุ้มครองผู้บริโภค ผู้บริโภคก็จะวางใจซื้อบ้าน ซึ่งส่งผลดีต่อการปล่อยปละละเลยให้เกิดความเสี่ยงอยู่เช่นนี้ รัฐบาลจึงควรให้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเป็นภาคบังคับ ไม่ใช่แล้วแต่ความสมัครใจของผู้ประกอบการ
          ดังนั้นรัฐบาลจึงควรเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ รวมทั้งการบังคับการคุ้มครองเงินดาวน์ ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนสูงขึ้นบ้าง แต่ก็เป็นหลักประกันที่ดีต่อผู้ซื้อ ทำให้ตลาดมีวุฒิภาวะมากยิ่งขึ้น

ที่มา : บ้านเมือง