ศูนย์วิจัยธุรกิจและเศรษฐกิจอีสาน
(ECBER) คณะวิทยาการจัดการ มหาวิทยาลัยขอนแก่น เผยผลสำรวจ
"รายงานอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น ไตรมาส 1 ปี 2556" สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม
โดยผลการสำรวจพบว่า จำนวนโครงการเปิดใหม่เริ่มน้อยลง
ส่วนสินค้าเหลือขายมีเหลืออยู่ไม่มาก และต้องเฝ้าติดตามการเก็งกำไรในบางทำเล
นายศุภกร ศิริสุนทร หัวหน้าโครงการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสาน กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญ จำเป็นต้องเฝ้าระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดจากภาวะสินค้า "ล้นตลาด" หรือ ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดยครั้งนี้เป็นการสำรวจในไตรมาส 1 ปี 2556 ทำการสำรวจระหว่างวันที่ 1-11 เม.ย. ที่ผ่านมา จากโครงการประเภทคอนโดในจังหวัดขอนแก่น จำนวน 29 โครงการ รวม 47 อาคาร สำรวจเฉพาะในพื้นที่อำเภอเมืองขอนแก่น ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดสูงมากในรอบ 2 ปีที่ผ่านมาผลสำรวจพบว่า มีโครงการคอนโดที่เปิดให้จองซื้อในเขต อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตั้งแต่ปี 2555 จนถึงสิ้นไตรมาส 1 ปี 2556 รวม 39 อาคาร จาก 29 โครงการ โดยยังเปิดขายอยู่ 26 อาคาร ปิดการขายแล้ว 13 อาคาร มีจำนวนห้องชุดเปิดขายรวม 5,684 ยูนิต หากนับรวมกับโครงการที่เปิดขายในช่วงเดือน เม.ย.- พ.ค. ที่ผ่านมา 230 ยูนิต คาดจะเปิดขายในอนาคตรวมเป็น 2,214 ยูนิต ทำให้มีจำนวนรวมถึง 7,976 ยูนิต
ห้องชุดที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555 จนถึงสิ้นไตรมาส 1 ปี 2556 ขายได้แล้ว 3,820 ยูนิต คงเหลือสินค้าเป็นอุปทานในตลาด 1,712 ยูนิต หากรวมกับสินค้าที่เหลือขายจากโครงการที่เปิดก่อนปี 2555 อีก 158 ยูนิต จะมีสินค้าเหลือขายในตลาด 1,870 ยูนิต หรือมีสินค้าเหลือขายคิดเป็น 31% :ทุนใหม่ลุยขยายโครงการ
โครงการคอนโดใน จ.ขอนแก่น กว่า 47% หรือจำนวน15 โครงการ พัฒนาโดย "ผู้ประกอบการหน้าใหม่" อีก 37% หรือ 12 โครงการ พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยท้องถิ่น และ16% หรือ 5 โครงการ พัฒนาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ส่วนราคาขายต่ำสุด อยู่ที่ 7.9 แสนบาทต่อห้อง หรือ เฉลี่ย 2.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ราคาขายแพงที่สุด 9.65 ล้านบาทต่อห้อง หรือเฉลี่ย 9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. โดยราคาขายเฉลี่ยรวมทุกทำเลอยู่ที่ตร.ม.ละ 5.07 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่หากแยกเป็นรายทำเล ราคาต่ำสุดอยู่ที่ย่านศูนย์ราชการขอนแก่น ราคาเฉลี่ย 4.1 หมื่นบาทต่อตร.ม. ตามด้วยทำเลบ้านศรีฐาน-บึงหนองโคตร ราคาเฉลี่ย 4.13 หมื่นบาทต่อตร.ม. ทำเลโดยรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น ราคาเฉลี่ย 4.6 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่วนทำเลใจกลางเมือง-ถนนศรีจันทร์ ราคาสูงสุดเฉลี่ย 5.85 หมื่นบาทต่อตร.ม.
ในส่วนของอัตราการขาย และสินค้าเหลือขายในตลาด พบว่าโครงการขายไปได้แล้วประมาณ 69% มีสินค้าเหลือขายในตลาด สิ้นไตรมาสแรกที่ผ่านมา 1,870 ยูนิต หรือ 31% โดยทำเลขายดีที่สุด คือ ย่านศูนย์ราชการขอนแก่น ขายได้แล้ว 93% เป็นเพราะมีโครงการเปิดขายเพียง 2 โครงการรวม 95 ยูนิต รองลงมาคือทำเลบ้านศรีฐาน-บึงหนองโคตร ขายได้แล้ว 86% จากจำนวนรวม 620 ยูนิต เนื่องจากเป็นทำเลใกล้เมือง และราคาขายค่อนข้างต่ำ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นพบว่ามีโครงการเปิดขายเป็นจำนวนมากและขายได้แล้ว 70% จากจำนวนรวม 2,047 ยูนิต เป็นเพราะมีตลาดเช่าจากนักศึกษาและบุคลากรมหาวิทยาลัยขอนแก่น ส่วนทำเลใจกลางเมืองถนนศรีจันทร์ ขายไปแล้ว 65% จากจำนวนรวม 3,374 ยูนิต:'ดาวน์ต่ำ-ขายสิทธิ์จอง'ส่อเก็งกำไร สำหรับยอดขายดังกล่าวเป็นยอดที่เกิดจากการจองซื้อโครงการเท่านั้น ต้องติดตาม "ยอดโอน"หลังก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยสิ้นไตรมาสแรก ปี 2556 มีโครงการที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 642 ยูนิต (ไม่นับโครงการเก่าที่เปิดโครงการก่อน ปี 2553 และปิดการขายแล้ว) และอีก 1,206 ยูนิต จะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีนี้
ในปี 2557 มีโครงการที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 1,388 ยูนิตในครึ่งปีแรก อีก 1,079 ยูนิต ในครึ่งปีหลัง ส่วนในปี 2558 ครึ่งปีแรกคาดว่าจะมีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 644 ยูนิต และ 983 ยูนิตในครึ่งปีหลัง ยังมีอีก 414 ยูนิตที่คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2559 "หลายฝ่ายกังวลต่อภาวะฟองสบู่ อสังหาฯ ในขอนแก่นเพราะมีคอนโดเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่จากผลสำรวจสะท้อนว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่น่าวิตกมากนัก เพราะไม่มีทำเลใดที่มีสินค้าเหลือขายเกิน 50% ส่วนสินค้าเหลือขาย 1,870 ยูนิต น่าจะขายหมดในเวลาอันสั้น แต่มีบางทำเล เช่น ย่านใจกลางเมืองขอนแก่น-ถนนศรีจันทร์ ที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด เพราะเป็นทำเลที่มีการเปิดขายโครงการมากที่สุด มีราคาขายต่อตร.ม.สูงเกือบ 2 เท่าเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ และใกล้เคียงกับบางโครงการในเขตกรุงเทพฯ" นายศุภกรกล่าว
อย่างไรก็ตาม เริ่มพบว่ามีสัญญาณของการ "เก็งกำไร" เช่น การกำหนดเงินดาวน์ต่ำ การประกาศขายสิทธิ์การจองซื้อ มีผู้ซื้อครั้งละหลายยูนิต เป็นต้น ผลสำรวจยังพบด้วยว่า ผู้ประกอบการจำนวนมากล้วนเป็น "หน้าใหม่" ที่ไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งยังนิยมพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กเพื่อหลีกเลี่ยงการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) มีการนำอพาร์ทเม้นท์เก่ามาดัดแปลงเป็นคอนโด
ดังนั้น ผู้เกี่ยวข้องควรจับตามองถึง ความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการ "ทิ้งโครงการ" ของผู้ประกอบการ หรือการส่งมอบห้องที่ไม่เป็นไปตามเอกสารการขาย ขณะที่ "ผู้ซื้อ" ควรศึกษาข้อมูลและพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อเช่นกัน
นายศุภกร ศิริสุนทร หัวหน้าโครงการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสาน กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นดัชนีชี้วัดทางเศรษฐกิจที่สำคัญ จำเป็นต้องเฝ้าระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดจากภาวะสินค้า "ล้นตลาด" หรือ ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดยครั้งนี้เป็นการสำรวจในไตรมาส 1 ปี 2556 ทำการสำรวจระหว่างวันที่ 1-11 เม.ย. ที่ผ่านมา จากโครงการประเภทคอนโดในจังหวัดขอนแก่น จำนวน 29 โครงการ รวม 47 อาคาร สำรวจเฉพาะในพื้นที่อำเภอเมืองขอนแก่น ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดสูงมากในรอบ 2 ปีที่ผ่านมาผลสำรวจพบว่า มีโครงการคอนโดที่เปิดให้จองซื้อในเขต อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตั้งแต่ปี 2555 จนถึงสิ้นไตรมาส 1 ปี 2556 รวม 39 อาคาร จาก 29 โครงการ โดยยังเปิดขายอยู่ 26 อาคาร ปิดการขายแล้ว 13 อาคาร มีจำนวนห้องชุดเปิดขายรวม 5,684 ยูนิต หากนับรวมกับโครงการที่เปิดขายในช่วงเดือน เม.ย.- พ.ค. ที่ผ่านมา 230 ยูนิต คาดจะเปิดขายในอนาคตรวมเป็น 2,214 ยูนิต ทำให้มีจำนวนรวมถึง 7,976 ยูนิต
ห้องชุดที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555 จนถึงสิ้นไตรมาส 1 ปี 2556 ขายได้แล้ว 3,820 ยูนิต คงเหลือสินค้าเป็นอุปทานในตลาด 1,712 ยูนิต หากรวมกับสินค้าที่เหลือขายจากโครงการที่เปิดก่อนปี 2555 อีก 158 ยูนิต จะมีสินค้าเหลือขายในตลาด 1,870 ยูนิต หรือมีสินค้าเหลือขายคิดเป็น 31% :ทุนใหม่ลุยขยายโครงการ
โครงการคอนโดใน จ.ขอนแก่น กว่า 47% หรือจำนวน15 โครงการ พัฒนาโดย "ผู้ประกอบการหน้าใหม่" อีก 37% หรือ 12 โครงการ พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยท้องถิ่น และ16% หรือ 5 โครงการ พัฒนาโดยบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ส่วนราคาขายต่ำสุด อยู่ที่ 7.9 แสนบาทต่อห้อง หรือ เฉลี่ย 2.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. ราคาขายแพงที่สุด 9.65 ล้านบาทต่อห้อง หรือเฉลี่ย 9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. โดยราคาขายเฉลี่ยรวมทุกทำเลอยู่ที่ตร.ม.ละ 5.07 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่หากแยกเป็นรายทำเล ราคาต่ำสุดอยู่ที่ย่านศูนย์ราชการขอนแก่น ราคาเฉลี่ย 4.1 หมื่นบาทต่อตร.ม. ตามด้วยทำเลบ้านศรีฐาน-บึงหนองโคตร ราคาเฉลี่ย 4.13 หมื่นบาทต่อตร.ม. ทำเลโดยรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น ราคาเฉลี่ย 4.6 หมื่นบาทต่อตร.ม. ส่วนทำเลใจกลางเมือง-ถนนศรีจันทร์ ราคาสูงสุดเฉลี่ย 5.85 หมื่นบาทต่อตร.ม.
ในส่วนของอัตราการขาย และสินค้าเหลือขายในตลาด พบว่าโครงการขายไปได้แล้วประมาณ 69% มีสินค้าเหลือขายในตลาด สิ้นไตรมาสแรกที่ผ่านมา 1,870 ยูนิต หรือ 31% โดยทำเลขายดีที่สุด คือ ย่านศูนย์ราชการขอนแก่น ขายได้แล้ว 93% เป็นเพราะมีโครงการเปิดขายเพียง 2 โครงการรวม 95 ยูนิต รองลงมาคือทำเลบ้านศรีฐาน-บึงหนองโคตร ขายได้แล้ว 86% จากจำนวนรวม 620 ยูนิต เนื่องจากเป็นทำเลใกล้เมือง และราคาขายค่อนข้างต่ำ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นพบว่ามีโครงการเปิดขายเป็นจำนวนมากและขายได้แล้ว 70% จากจำนวนรวม 2,047 ยูนิต เป็นเพราะมีตลาดเช่าจากนักศึกษาและบุคลากรมหาวิทยาลัยขอนแก่น ส่วนทำเลใจกลางเมืองถนนศรีจันทร์ ขายไปแล้ว 65% จากจำนวนรวม 3,374 ยูนิต:'ดาวน์ต่ำ-ขายสิทธิ์จอง'ส่อเก็งกำไร สำหรับยอดขายดังกล่าวเป็นยอดที่เกิดจากการจองซื้อโครงการเท่านั้น ต้องติดตาม "ยอดโอน"หลังก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยสิ้นไตรมาสแรก ปี 2556 มีโครงการที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 642 ยูนิต (ไม่นับโครงการเก่าที่เปิดโครงการก่อน ปี 2553 และปิดการขายแล้ว) และอีก 1,206 ยูนิต จะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีนี้
ในปี 2557 มีโครงการที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 1,388 ยูนิตในครึ่งปีแรก อีก 1,079 ยูนิต ในครึ่งปีหลัง ส่วนในปี 2558 ครึ่งปีแรกคาดว่าจะมีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ 644 ยูนิต และ 983 ยูนิตในครึ่งปีหลัง ยังมีอีก 414 ยูนิตที่คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2559 "หลายฝ่ายกังวลต่อภาวะฟองสบู่ อสังหาฯ ในขอนแก่นเพราะมีคอนโดเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แต่จากผลสำรวจสะท้อนว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่น่าวิตกมากนัก เพราะไม่มีทำเลใดที่มีสินค้าเหลือขายเกิน 50% ส่วนสินค้าเหลือขาย 1,870 ยูนิต น่าจะขายหมดในเวลาอันสั้น แต่มีบางทำเล เช่น ย่านใจกลางเมืองขอนแก่น-ถนนศรีจันทร์ ที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด เพราะเป็นทำเลที่มีการเปิดขายโครงการมากที่สุด มีราคาขายต่อตร.ม.สูงเกือบ 2 เท่าเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ และใกล้เคียงกับบางโครงการในเขตกรุงเทพฯ" นายศุภกรกล่าว
อย่างไรก็ตาม เริ่มพบว่ามีสัญญาณของการ "เก็งกำไร" เช่น การกำหนดเงินดาวน์ต่ำ การประกาศขายสิทธิ์การจองซื้อ มีผู้ซื้อครั้งละหลายยูนิต เป็นต้น ผลสำรวจยังพบด้วยว่า ผู้ประกอบการจำนวนมากล้วนเป็น "หน้าใหม่" ที่ไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งยังนิยมพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กเพื่อหลีกเลี่ยงการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) มีการนำอพาร์ทเม้นท์เก่ามาดัดแปลงเป็นคอนโด
ดังนั้น ผู้เกี่ยวข้องควรจับตามองถึง ความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการ "ทิ้งโครงการ" ของผู้ประกอบการ หรือการส่งมอบห้องที่ไม่เป็นไปตามเอกสารการขาย ขณะที่ "ผู้ซื้อ" ควรศึกษาข้อมูลและพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อเช่นกัน
ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น