เออีซีบูมอสังหาฯ ดันที่ดินชายแดนพุ่ง

            กระแสการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณชายแดนระหว่างไทยกับประเทศเพื่อนบ้านคึกคักมากขึ้น เพราะมีผู้สนใจเข้ามาลงทุนตั้งฐานอยู่ทางฝั่งไทย เพื่อติดต่อทำการค้ากับประเทศใกล้เคียงมากขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดแถบชายแดนเติบโต
          ขณะที่ปัจจัยเรื่องการค้าชายแดนที่คึกคักยังมีผลให้คนท้องถิ่นในจังหวัดแถบชายแดนมีกำลังซื้อที่สูงขึ้นด้วย โดยศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต นอกเหนือจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จึงหนีไม่พ้นจังหวัดที่เชื่อมต่อกับประเทศเพื่อนบ้านอย่างจังหวัดใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคเหนือที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักในปัจจุบันและอนาคต และอยู่ใกล้ประเทศเพื่อนบ้านโดยเฉพาะด้านสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว
          เส้นทางคมนาคมหลักดังกล่าว ได้แก่ เส้นทางยุทธศาสตร์ East-West Economic Corridor ทางหลวงแผ่นดินหรือมอเตอร์เวย์สายใหม่ เส้นทางรถไฟความเร็วสูง สนามบินที่มีเที่ยวบินสะดวก รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำโขง ฯลฯ
          อีสานร้อนแรง ขอนแก่นที่ดินแพงสุด
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดในเวลานี้คงหนีไม่พ้นภูมิภาคตะวันออกเฉียงเหนือหรือภาคอีสาน ที่บิ๊กอสังหาฯ เกือบทุกรายลงไปปักธงแล้วทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสนสิริ พฤกษา ศุภาลัย ซี.พี.แลนด์ แอล.พี.เอ็น.ฯ และเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ยังไม่นับรายกลางและรายเล็กจากส่วนกลางที่เข้าไปซุ่มศึกษาตลาดอย่างกลุ่มสัมมากร กลุ่มน้อมบุญ กลุ่มไทยสมุทร เป็นต้น
          ขณะที่จังหวัดที่ถูกจับตามองมากที่สุดต้องยกให้ขอนแก่นและอุดรธานี โดยตลาดขอนแก่นเติบโตเพราะถือเป็นจังหวัดศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของภาคอีสานและเป็นเมืองมหาวิทยาลัย เวลานี้ตลาดคอนโดมิเนียมในขอนแก่นจึงร้อนแรงมาก โดยส่วนหนึ่งมาจากทุนส่วนกลางที่เข้าไปปลุกกระแสให้คนท้องถิ่น ทั้งอยู่จริงและนักลงทุนเกิดความสนใจ
          ทางด้านอุดรธานี การเติบโตส่วนหนึ่งมาจากการมีเขยฝรั่งหรือชาวต่างชาติที่เป็นลูกเขยของสาวอุดรฯ อยู่อาศัยจำนวนมาก และอีกส่วนหนึ่งยังเป็นเมืองที่ใกล้กับลาว การค้าขายชายแดนขยายตัวมาก มีค้าปลีกยักษ์ใหญ่อย่างเซ็นทรัลเป็นแม่เหล็กใน การดึงดูดทั้งคนจากจังหวัดอื่นๆในอีสาน และคนกำลังซื้อสูงจากลาว ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มคึกคักแล้วเช่นกัน โดยมีทั้งกลุ่มแอล.พี.เอ็น.ฯ กลุ่มเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ กลุ่มแสนสิริ และกลุ่มซีพีปักธงทำตลาดแล้ว
          ไม่เพียงแต่ขอนแก่นและอุดรธานีเท่านั้นที่กำลังคึกคัก ทั้งนครราชสีมา อุบลราชธานี และมหาสารคาม ล้วนเติบโตทั้งสิ้น แต่ในส่วนของราคาที่ดินปัจจุบันขอนแก่นถือว่าแพงสุดในภาคอีสาน เนื่องจากมีทำเลในการพัฒนาได้จำกัดแค่วงแหวนเดียว รอบบริเวณถนนศรีจันทร์ ราคาที่ดินแตะ 2 แสนบาทต่อตารางวา เติบโต 100% แต่ถ้าในเชิงสัดส่วนการเติบโตต้องยกให้อุดรธานีมากที่สุด
          อย่างไรก็ตาม สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ตั้งข้อสังเกตว่าราคาที่ดินในพื้นที่เศรษฐกิจหรือ อ.เมือง ของหลายจังหวัดของภาคอีสานได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จึงควรระมัดระวังมากยิ่งขึ้นต่อปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้
          เศรษฐีจีนดันเชียงรายโตเงียบ
          สำหรับโซนภาคเหนือที่ผ่านมาดาวรุ่งต้องยกให้ "เชียงใหม่" แต่ปัจจุบันจังหวัดทางภาคเหนือที่นักลงทุนเริ่มสนใจมากขึ้น ต้องยกให้ "เชียงราย" แม้ว่าจะเป็นจังหวัดเงียบๆ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็เติบโตเงียบๆ เช่นกัน สุกิจ ตรัยวนพงศ์ กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท ฟายน์โฮม กล่าวว่า จ.เชียงราย สามารถเชื่อมต่อไปยังคุนหมิง ประเทศจีน ได้สะดวก
          ขณะที่การค้าบริเวณท่าเรือเชียงแสนมีมูลค่าหลายหมื่นล้านบาทมีทั้งนักลงทุนจากไทย จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ เข้ามาค้าขาย สะท้อนให้เห็นสภาพเศรษฐกิจการค้าระหว่างชายแดนไทย-จีนที่ดี ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงรายขยายตัวมาก ซึ่งถือเป็นโอกาสทางธุรกิจที่น่าสนใจ โดยปัจจุบันเริ่มมีบิ๊กอสังหาฯ สนใจเข้ามาทำตลาด เช่น กลุ่มควอลิตี้ เฮ้าส์
          หาดใหญ่-สะเดา หัวหอกภาคใต้
          แม้ว่าปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางภาคใต้จะขยายตัวต่อเนื่องเพราะเป็นภูมิภาคที่มีเศรษฐกิจที่ดีและคนใต้ส่วนใหญ่กำลังซื้อจากรายได้ทั้งการเกษตรและการท่องเที่ยว แต่จังหวัดที่อสังหาฯ จะเติบโตรับกับการ เปิดเออีซี ธนวัฒน์ พูนศิลป์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา กล่าวว่า มีแนวโน้มที่ อ.สะเดา จะเติบโตมาเทียบชั้น อ.หาดใหญ่ โดยเฉพาะเมื่อเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ตลาดที่อยู่อาศัยใน อ.สะเดา จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด แน่นอน
          เนื่องจากมีพื้นที่บางส่วนติดกับมาเลเซียที่มีการค้าขายชายแดนที่ดีมาก และคนมาเลเซียนิยมเข้ามาท่องเที่ยวสถานบันเทิงใน อ.สะเดา ทำให้คนในธุรกิจบริการมีกำลังซื้อสูงขึ้นและมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วย โดยทั้ง อ.หาดใหญ่ และ อ.สะเดา ราคาที่ดินในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเติบโตอย่างร้อนแรงกว่า 100%
          นี่เป็นเพียงการจุดพลุ นับถอยหลังเปิด เออีซี โดยหากภาพของความร่วมมือทางเศรษฐกิจในอาเซียนเป็นรูปธรรมมากขึ้นหลังปี 2558 อสังหาฯ ตามเมืองชายแดนคงจะร้อนแรงยิ่งขึ้น
          ภูธรเปลี่ยนหันอาศัยแบบคนเมือง
          ปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจท้องถิ่นในแต่ละภูมิภาคที่ดีขึ้น จากราคาพืชผลทางการเกษตร โครงการประชานิยมต่างๆ เช่น รับจำนำข้าว ราคายาง ล้วนมีผลให้คนต่างจังหวัดมีกำลังซื้อที่ดีกว่าในอดีตมาก โดยสิ่งเหล่านี้ล้วนทำให้โครงสร้างทางสังคมที่เปลี่ยนไป อ.เมือง ของจังหวัดใหญ่ๆ ไม่ใช่สังคมชนบท หรือสังคมเกษตรกรรมอีกต่อไป โดยเฉพาะจังหวัดเมืองมหาวิทยาลัย จังหวัดชายแดน ที่มีคนต่างถิ่นมาอาศัยอยู่ด้วย เมืองเหล่านี้เริ่มมีความใกล้เคียงกับสังคมเมืองของกรุงเทพฯ ความต้องการที่อยู่อาศัยย่อมมีรูปแบบที่เปลี่ยนไป
          สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริม ทรัพย์ กล่าวว่า ในอดีตเศรษฐกิจกระจุกตัวเฉพาะในกรุงเทพฯ เป็นหลัก ที่อยู่อาศัยจึงเติบโตเฉพาะกรุงเทพฯ และขยายตัวต่อเนื่องไปเพียงแค่ปริมณฑล แต่เมื่อเศรษฐกิจท้องถิ่นดีขึ้นจากปัจจัยต่างๆ ล้วนส่งผลให้คนต่างจังหวัดมีกำลังซื้อที่ดี ความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ย่อมทำให้มีความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร
          "ต่อไปกรุงเทพฯ จะไม่ใช่ประเทศไทย ประเทศไทยจะไม่ใช่กรุงเทพฯ เหมือนในอดีต ภูมิภาคจะยกระดับขึ้นมา ไม่ห่างไกล มีความเป็นไปได้ที่คนเชียงใหม่จะไปซื้อบ้านที่หาดใหญ่ หรือคนเชียงใหม่จะไปซื้อบ้านที่ภูเก็ต เพราะเดินทางสะดวก" สัมมา กล่าว
          แต่ข้อเสียที่มีรายใหญ่เข้าไปพัฒนาจำนวนมากส่งผลให้ราคาที่ดินขึ้นเร็ว เช่น ภาคอีสาน แพงขึ้นเท่าตัว ไม่ว่าจะเป็น อุดรธานีขอนแก่น อุบลราชธานี บุรีรัมย์ ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาแพงขึ้น คนก็จะต้องซื้อบ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยง ไม่ได้
          พงษ์ศักดิ์ สฤษฎีชัยกุล
          ประธานบริหารบริษัท ซีนิท แอสเซท ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จ.ขอนแก่น กล่าวว่า ในมุมคนท้องถิ่นแล้ว การเปลี่ยน แปลงโครงสร้างจากสังคมชนบทสู่สังคมเมืองเป็นเรื่องที่จะต้องเกิดขึ้นไม่วันนี้ ก็พรุ่งนี้ ไม่ว่ามุมไหนของโลกก็ล้วนเลี่ยงไม่ได้ สิ่งที่ต้องทำ คือ การปรับตัว รองรับการแข่งขันจากทั้งทุนส่วนกลางของไทยและทุนนอกที่อาจจะเข้ามา
          อิสระ บุญยัง
          ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ส่วนมุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดเพื่อการลงทุนของคนส่วนกลางก็ต้องระมัดระวัง เพราะอาจจะดูแลไม่ทั่วถึง ควรเลือกลงทุนจังหวัดที่มีความคุ้นเคย หรือเลือกซื้อในโครงการที่มีบริการดูแลหาผู้เช่า

ที่มา : โพสต์ทูเดย์