แบงก์ไม่พบฟองสบู่อสังหาฯ จับตาราคาที่ดินตจว.พุ่งแรง

          แบงก์พาณิชย์สวน  “โกร่ง”  ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์  ลูกหนี้โครงการ-รายย่อยยังชำระหนี้เป็นปกติ  ชี้เงินนอกไหลเข้าเก็งกำไรหุ้น-ตราสาร  มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องน้อย  แต่ยอมรับราคาที่ดินเปล่าต่างจังหวัดพุ่งแรง  ส่งผลต้องจับตาดูเป็นพิเศษ
          จากกรณีที่  ดร.วีรพงษ์  รามางกูร  ประธานคณะกรรมการธนาคารแห่งประเทศไทย  (ธปท.)  แสดงความเป็นห่วงว่า  มีสัญญาณอย่างชัดเจนว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกในภาคการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีนี้  สาเหตุจากมีเงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาเก็งกำไรในตลาดหุ้น  และตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นจำนวนมาก
          เกี่ยวกับกรณีดังกล่าว  นายเวทย์  นุชเจริญ  รองกรรมการผู้จัดการใหญ่  ผู้บริหารสายงาน  สายงานธุรกิจรายย่อยและเครือข่าย  ธนาคารกรุงไทย  (KTB)  เปิดเผยกับ  “ดอกเบี้ยธุรกิจ”  ว่า  การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างชาติในปัจจุบันเป็นการเข้ามาลงทุนอยู่ในส่วนของตลาดทุน  ตราสารหนี้  และพันธบัตรต่างๆ  มากกว่าการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์  เห็นได้จากตัวเลขของธนาคารแห่งประเทศไทย  (ธปท.)  ที่มีการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในสัดส่วนที่น้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนในตลาดทุน  เนื่องจากการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์  เป็นการลงทุนที่ค่อนข้างต้องใช้เวลาพอสมควรจึงจะได้ผลตอบแทนกลับคืน  หรือมีสภาพคล่องน้อยกว่าการลงทุนในตลาดทุนและตลาดตราสารหนี้  ดังนั้น  จึงยังไม่น่าจะมีสัญญาณภาวะฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์
          อย่างไรก็ดี  ในส่วนของธนาคารกรุงไทยได้ให้ความระมัดระวัง  ภายหลังจากประธานคณะกรรมการ  ธปท.ออกมาส่งสัญญาณดังกล่าว  เนื่องจากช่วงที่ผ่านมากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างจังหวัด  เช่น  อุดรธานี  ขอนแก่น  มีอัตราการเติบโตค่อนข้างรวดเร็ว  รวมทั้งมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นรวดเร็วมาก  ทำให้มีความเป็นห่วงมากกว่าพื้นที่อื่นที่มีการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน  แต่ยังเป็นการเติบโตที่สอดคล้องกับความต้องการและเศรษฐกิจ  เช่น  หาดใหญ่  ระยอง  และชลบุรี  เป็นต้น
          ทั้งนี้  เชื่อว่าในส่วนของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ก็มีความระมัดระวังมากขึ้น  เนื่องจากเคยได้รับบทเรียนในอดีตยุคที่ฟองสบู่แตกในปี  2540  ทำให้ผู้ประกอบการเน้นการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ตามความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคมากกว่าการกระตุ้นยอดขายแบบเร่งรีบโดยไม่คำนึงถึงความเสี่ยง 
          ขณะที่การปล่อยสินเชื่อของธนาคารกรุงไทยในส่วนของสินเชื่อผู้ประกอบการ  ธนาคารมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ  โดยเฉพาะผู้ประกอบการในกลุ่มพื้นที่ควรระวัง  จะมีการคัดกรองลูกค้าอย่างละเอียดและรอบคอบ  มีการพิจารณาก่อนการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดทุกขั้นตอน  และมีการพบปะพูดคุยกับผู้ประกอบการทุกราย  เพื่อความมั่นใจก่อนอนุมัติสินเชื่อ
          สำหรับในส่วนของลูกค้ารายย่อย  ปัจจุบันสัญญาณการชำระหนี้ก็ยังคงเป็นปกติ  ยังไม่มีกลุ่มที่ผิดนัดชำระหนี้อย่างผิดสังเกต  ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากฐานลูกค้ารายย่อยของกรุงไทยไม่เหมือนสถาบันการเงินแห่งอื่น  โดยฐานลูกค้าส่วนใหญ่  จะอยู่ในกลุ่มข้าราชการ  พนักงานรัฐวิสาหกิจ  และพนักงานเอกชน  ซึ่งทั้ง  3  กลุ่มเป็นกลุ่มใช้บัญชีเงินเดือนผ่านธนาคาร  (Pay  Roll)  ทั้งสิ้น  ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระได้
          “การป้องกันของเรา  คือ  การสกรีนลูกค้ามากขึ้น  โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่  จะมีการลงไปคุยด้วยทุกราย  และพื้นที่ต่างจังหวัดเราระมัดระวังมากขึ้น  เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างมาก  และโครงการขึ้นเร็วและขายไว  จึงต้องลงไปดูรายละเอียด  โดยเฉพาะในพื้นที่อุดรธานี  ขอนแก่น  ส่วนรายย่อย  คงจะไม่มีปัญหา  เพราะฐานลูกค้าเราไม่เหมือนที่อื่น  เรามีแต่ข้าราชการ  รัฐวิสาหกิจ  ที่มีเงินเดือนผ่านแบงก์  จึงไม่ค่อยกังวล”  นายเวทย์  กล่าว
          ด้าน  นายชาติชาย  พยุหนาวีชัย  รองกรรมการผู้จัดการ  ธนาคารกสิกรไทย  (KBANK)  กล่าวว่า  สัญญาณการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์  จะต้องแบ่งเป็น  2  ประเด็น  คือ  1.การซื้อที่ดินเปล่า  2.การซื้อบ้าน-ที่ดิน-คอนโดมิเนียม  โดยปัจจุบันการซื้อบ้าน  เพื่อเก็งกำไรมีน้อยมาก  เนื่องจากราคาบ้านในแถบชานเมืองไม่มีการปรับราคา  และราคาบ้านใหม่ก็ค่อนข้างสูง  จึงไม่มีการเก็งกำไรในส่วนของบ้าน 
          ขณะที่คอนโดมิเนียม  อาจจะมีการเก็งกำไรบ้างในช่วงที่ผ่านมา  เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูง  ทำให้มีการซื้อขายต่อกันมากในช่วง  3  ปีที่ผ่านมา  แต่อย่างไรก็ดี  คอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ในช่วงนี้  เป็นการตั้งราคาเผื่อไว้ในอนาคตประมาณ  20-30%  ทำให้ผลต่างจากราคาของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรน้อยลง  ทำให้การซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไรไม่เกิดขึ้นในปัจจุบัน 
          ขณะเดียวกัน  หากย้อนดูตัวเลขการขอจดทะเบียนก่อสร้างคอนโดมิเนียมในเขต  กทม.-ปริมณฑลพบว่าลดลงต่อเนื่อง  แสดงให้เห็นว่าซัพพลายมีไม่มาก  เนื่องจากไม่มีพื้นที่ในการก่อสร้าง  จึงเป็นข้อจำกัดในการสร้าง  และที่ผ่านมาการซื้อเป็นความต้องการที่แท้จริง  ประกอบกับเรื่องเงินทุนไหลเข้า  ถ้าจะมีการเก็งกำไร  จะอยู่ในส่วนของตลาดทุนมากว่าภาคอสังหาริมทรัพย์  ดังนั้นจึงตัดการเก็งกำไรในกลุ่มคอนโดฯ  ไปได้ 
          ส่วนการซื้อที่ดินเปล่า  พบว่ามีแนวโน้มการซื้อเพื่อเก็งกำไรมากขึ้น  เนื่องจากราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่มขึ้นรวดเร็วในบางพื้นที่  โดยเฉพาะต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ  เช่น  พื้นที่ติดกับการค้าชายแดน  หรือเมืองศูนย์กลาง  อาทิ  เชียงใหม่  สงขลา  หาดใหญ่  เป็นต้น  โดยโอกาสนี้จะเห็นว่ามีคนต่างถิ่นเข้ามาซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเก็งกำไรมากขึ้น  จึงเป็นเรื่องที่ต้องช่วยกันระมัดระวังเป็นพิเศษ
          “เงินทุนไหลเข้ามาซื้อ  เชื่อว่าคงไม่ได้มุ่งมาซื้อในลักษณะแบบจิ๊บจ๊อยเป็นยูนิต  แต่หากเป็นการเก็งกำไรคงมุ่งมาที่โครงการขนาดใหญ่  หรือลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้  ฟันด์มากกว่า  สิ่งที่เราต้องติดตาม  คือ  การเก็งกำไรในที่ดินเปล่า  เพราะราคาที่ดินปรับขึ้นมาก  ซึ่งราคาควรเป็นไปตามกลไกตลาด  ไม่ใช่เป็นการปั่นราคาที่ดิน  ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาการเก็งกำไรจะเกิดขึ้นในส่วนของรายย่อย  แต่ปัจจุบันจะเป็นการเก็งกำไรในส่วนของที่ดิน  จึงต้องช่วยกันดู”  นายชาติชาย  กล่าวและว่า
          สำหรับในส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร  ปัจจุบันการชำระหนี้ยังคงเป็นปกติ  โดยหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้  (เอ็นพีแอล)  อยู่ในระดับต่ำที่  1.4%  อย่างไรก็ดี  ได้มีการติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด  หากมีสัญญาณของฟองสบู่  หรือปัจจัยความเสี่ยงที่จะเข้ามากระทบ  ธนาคารจะมีการดำเนินนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้น  ขณะที่ตอนนี้ยังไม่มีการเพิ่มมาตรการอะไรเป็นพิเศษออกมา  เพราะเชื่อว่าการอนุมัติสินเชื่อปัจจุบันก็ค่อนข้างเข้มงวดอยู่แล้ว
          ส่วน  นางสาวดุษณี  เกลียวปฏินนท์  ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่  ด้านผลิตภัณฑ์เพื่อรายย่อย  (CIMBT)  แสดงความคิดเห็นว่า  การเก็งกำไรในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์จากเงินทุนไหลเข้านั้นอาจจะมีบ้าง  แต่ไม่มากนักจนเป็นต้นเหตุของฟองสบู่  เพราะส่วนใหญ่เกิดจากความต้องการเพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน  (AEC)  ประกอบกับผู้กำกับนโยบายอย่างธนาคารแห่งประเทศไทย  (ธปท.)  คงติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด  ซึ่งที่ผ่านมาก็มีการควบคุมภาวะฟองสบู่  โดยการออกมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน  (LTV)  ซึ่งช่วยลดความร้อนแรงในกลุ่มภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
          ทั้งนี้  สัญญาณฟองสบู่ในตอนนี้  เป็นเรื่องที่หลายฝ่ายให้ความสนใจเป็นอย่างมาก  แต่ในแง่ภาคธนาคารพาณิชย์มองว่า  ปัจจุบันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย  ยังคงเป็นไปตามกระบวนที่เข้มงวด  การซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าจะต้องมีวัตถุประสงค์  แหล่งที่มาของรายได้  แม้ว่าจะเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่  2  และ  3  ก็ตาม  โดยแต่ละสถาบันการเงินจะต้องมีขั้นตอนในการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อ  ซึ่งจะเป็นตัวที่คัดกรองลูกค้าที่มีประสิทธิภาพ 
          อย่างไรก็ดี  แม้ว่าปัจจุบันการชำระหนี้ของลูกค้าธนาคารยังเป็นปกติ  และสัญญาณฟองสบู่ยังไม่ชัดเจน  แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน  คือ  ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างมาก  ตลอดจนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของต่างจังหวัดมีการขยายตัวค่อนข้างสูง  โดยเฉพาะภาคตะวันออก  และภาคอีสาน  มีปริมาณการซื้อขาย  และการเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก  ซึ่งเป็นการขยายตัวทั้งในส่วนของดีมานด์จริง  และดีมานด์เทียม  จึงเป็นเรื่องที่หลายฝ่ายต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ 
          “เรื่องฟองสบู่  เป็นเรื่องที่เราต้องติดตาม  แต่อย่ากังวล  หลายฝ่ายเคยมีประสบการณ์ซึ่งถือเป็นบทเรียนจากเรื่องนี้มาแล้ว  ส่วนในแง่แบงก์เองการปล่อยสินเชื่อทุกอย่างมีขั้นตอน  มีข้อกำหนด  ทั้งเกณฑ์การผ่อนชำระ  เกณฑ์รายได้  ซึ่งจะเป็นตัวควบคุม  ตลอดจนผู้ที่มีหน้าที่ดูแล  ก็มีการออกมาตรการควบคุมอีกขั้น  จึงไม่น่าเป็นกังวล  แต่สิ่งเกิดขึ้นตอนนี้  คือ  ราคาที่ดินขึ้นสูง  ตลาดต่างจังหวัดเติบโตเร็ว  ซึ่งมีทั้งดีมานด์จิรง  และดีมานด์เทียม  เป็นเรื่องที่เราต้องช่วยกันติดตาม”  นางสาวดุษณี  กล่าว

ที่มา : ดอกเบี้ยธุรกิจ