อสังหาฯ แนวราบรุ่ง หัวเมืองใหญ่โตไม่หยุด

             จากการรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ระบุ ในระหว่างเดือนกรกฎาคม-ตุลาคม 2555 มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 73 โครงการ หรือประมาณ 14,800 ยูนิต และมีหน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่ประมาณ 59 โครงการ หรือประมาณ 15,900 ยูนิต สะท้อนภาพผู้ประกอบการเริ่มมีความมั่นใจที่จะเปิดโครงการแนวราบมากขึ้นจนจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มีมากเกือบเท่าห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม หลังจากที่มีการเปิดหน่วยห้องชุดมากกว่าบ้านจัดสรรในสัดส่วนเกือบ 3 เท่าตัวในครึ่งแรกของปี
          นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ว่าจากการสำรวจล่าสุดช่วงเดือนกรกฎาคม-สิงหาคม 2555 มีโครงการบ้านจัดสรรที่ยังเปิดขายประมาณ 743 โครงการ (นับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขาย 6 หน่วย เป็นโครงการเปิดตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา) โดยมีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 151,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 540,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่ขายได้แล้วประมาณ 89,000 ยูนิต หรือคิดเป็น 60% และเหลือขายประมาณ 62,000 ยูนิต
          จากหน่วยผังโครงการทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ มากที่สุด 294 โครงการ รวมประมาณ 5,200 ยูนิต จ.นนทบุรี 164 โครงการ รวมประมาณ 33,700 ยูนิต ปทุมธานี 120 โครงการ รวมประมาณ 29,400 ยูนิต สมุทรปราการ 88 โครงการ รวม 19,800 ยูนิต สมุทรสาคร 47 โครงการ รวม 10,900 ยูนิต และนครปฐม 30 โครงการ รวม 5,300 ยูนิต ทั้งนี้หากแยกเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 41% ทาวน์เฮ้าส์ 47%,ส่วนที่เหลือ 12% เป็นบ้านแฝดหรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่าในโครงการ
          ส่วนการจัดสรรที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด มีโครงการเปิดขายประมาณ 335 โครงการ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 147,700 ยูนิต มูลค่าราว 490,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่ขายได้แล้ว 102,900 ยูนิต คิดเป็น 70% และเหลือขายประมาณ 44,900 ยูนิต
          เพิ่มทางเลือกทาวน์โฮมชานเมือง
          อย่างไรก็ดี ตลาดทาวน์โฮมเป็นอีกกลุ่มสินค้าที่ผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญเพื่อแทรกตลาดที่อยู่อาศัยในชุมชนเมือง เพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคที่ไม่ต้องการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม แต่ต้องการอยู่ในเมืองที่มีการเดินทางสะดวก ขณะเดียวกันการหันมาแทรกตลาดผ่านสินค้าทาวน์โฮมเป็นอีกแนวทางหนึ่งในการหนีต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพิ่มโอกาสทางธุรกิจที่ขณะนี้พบว่าบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ หันมาบุกสินค้าในกลุ่มนี้มากขึ้น
          โดยน.ส.ชุติมา ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ขณะนี้ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อทาวน์โอม หรือทาวน์เฮ้าส์ในเมืองมากขึ้น โดยสังเกตได้จากผู้ประกอบการส่วนใหญ่พัฒนาโครงการทาวน์โฮมในเมืองมากขึ้น เพื่อทดแทนตลาดบ้านเดี่ยว และหลายบริษัทเริ่มออกสู่ตลาดชานเมืองควบคู่ไปกับหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ในส่วนของบริษัทมีแผนที่จะขยายตลาดสู่หัวเมืองใหญ่เช่นเดียวกัน เพื่อเพิ่มโอกาสให้ธุรกิจและสร้างรายได้ในอนาคต ขณะที่ปีนี้รายได้น่าจะมีโอกาสมากถึง 3,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหลังรับรู้รายได้คอนโด "Den วิภาวดี" มูลค่า 900 ล้านบาท มียอดจองแล้ว 100% สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปี 2554
          นอกจากนี้ยังมีบริษัท กัสโต้ วิลเลจ ในเครือควอลิตี้ เฮ้าส์ (คิวเฮ้าส์) ที่ประกาศนโยบายที่จะรุกตลาดทาวน์เฮ้าส์หรือทาวน์โฮมมากขึ้น ด้วยการส่งแบรนด์กัสโต้ เจาะตลาดราคาเริ่มต้น 2-2.6 ล้านบาท กระจายทุกทำเลตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ถือว่าได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมายมาก
          ในปีหน้าจึงเตรียมขยายโครงการใหม่เพิ่มอีก 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท บนทำเลพหลโยธิน 48 รามคำแหง สุขุมวิท 103 สุขสวัสดิ์ พระราม 2 และนครปฐม ซึ่งถือเป็นโครงการแรกของแบรนด์กัสโต้ในต่างจังหวัด สำหรับเป้าหมายในการบุกหนักตลาดดังกล่าวภายใต้แบรนด์กัสโต้จะทำให้คิวเฮ้าส์มีสัดส่วนยอดขายทาวน์เฮาส์เพิ่มเป็น 15% และตั้งเป้าจะเพิ่มเป็น 20% ในปี 2557
          หัวเมืองใหญ่อีสานบูมราคาที่พุ่ง
          จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยตามหัวเมืองใหญ่ๆ ของดีเวลลอปเปอร์จากส่วนกลาง (กทม.) ทำให้ราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด โดยนายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด วิเคราะห์ถึงแนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในหัวเมืองจังหวัดต่างๆ ของภาคอีสาน ว่ามีการเติบโตอย่างรวดเร็วจากเศรษฐกิจการค้าตามแนวชายแดน และแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ตลอดจนในเขตเมือง ซึ่งมีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่น และมีกำลังซื้อค่อนข้างสูง ไม่ว่าจะเป็น โคราช ขอนแก่นอุดรธานี หรือหนองคาย แต่ที่น่าจับตามองเป็นพิแศษ น่าจะเป็นจังหวัดขอนแก่น และอุดรธานี เนื่องจากมีศักยภาพในการพัฒนาสูง ตอบโจทย์การลงทุนประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี เพราะเป็นศูนย์กลางภาคอีสาน ทำให้การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างรวดเร็ว
          จ.ขอนแก่น ซึ่งมีประชากรอาศัยอยู่ในเขตเมืองราวๆ สองแสนกว่าคน มีการประเมินราคาที่ดินในรอบปี 2555-2558 เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8.42% เนื่องจากดีมานด์ด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น และดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ก็ทยอยเข้ามาพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น แสนสิริ พฤกษาฯ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ ซี.พี.แลนด์ เป็นต้น
          การพัฒนาโครงการจะมีอยู่ 2 รูปแบบคือ ประเภทโครงการหมู่บ้าน บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ทำเลจะอยู่บริเวณถนนมะลิวัลย์ ถนนเหล่านาดี และถนนศรีจันทร์ โดยราคาเสนอซื้อ-ขายจริง จะอยู่ที่ ตร.ว.ละ 120,000-150,000 บาท หรือประมาณไร่ละ 48-60 ล้านบาท นับว่าเป็นราคาที่ดินที่สูงที่สุดในภาคอีสาน ส่วนการพัฒนาโครงการอีกประเภทคือ คอนโดมิเนียม จะอยู่บริเวณรอบๆ ห้างเซ็นทรัลเป็นหลัก ซึ่งที่ผ่านมา ได้ตกลงขายที่ดินไปให้กับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่รายหนึ่ง โดยตกลงซื้อ-ขายที่ไร่ละ 40 ล้านบาท ส่วนบริเวณรอบๆ รัศมีห้างเซ็นทรัลที่ห่างไปสัก 2-3 กิโลเมตร บนถนนศรีจันทร์ ราคาจะตกอยู่ที่ตรว.ละ 37,500-50,000 บาทประมาณไร่ละ 15-20 ล้านบาท
          ส่วนจ.อุดรธานีก็บูมไม่แพ้กัน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากเขตการค้าตามแนวชายแดน และมีนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในจังหวัดเป็นจำนวนมาก จึงเป็นเมืองที่มีโอกาสเติบโตสูง ราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 61.42% สำหรับราคาเสนอซื้อ-ขายที่ดินบริเวณยูดี ทาวน์ รวมถึงถนนโพศรี ซึ่งเป็นถนนเส้นหลักของอุดรฯ ราคาเริ่มที่ 18-22 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่บริเวณใกล้ห้างเซ็นทรัลราคาจะอยู่ที่ไร่ละ 10-40 ล้านบาท ส่วนการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์ จะอยู่บริเวณสำเพ็ง-โบ๊เบ๊อุดร และบริเวณตรงข้ามห้างโฮมโปร และทางด้านถนนมิตรภาพ-หนองคาย ราคาที่ดินจะตกอยู่ที่ไร่ละ 3-4 ล้านบาท ซึ่งโดยภาพรวมแล้วที่ดินในอุดรฯ มีแนวโน้มว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นอีก 20-30%
          นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเกื้อหนุนจากการผลักดันโครงการทางพิเศษระหว่างเมือง (มอเตอร์เวย์) สายบางปะอิน-สระบุรี-นครราชสีมา และรถไฟฟ้าความเร็วสูง สายโคราช-หนองคาย ซึ่งเป็นเส้นทางสำคัญที่เชื่อมต่อขยายไปสู่ภาคอีสานตอนบนได้สะดวกขึ้น ประกอบกับการค้าเสรี จะสามารถผลักดันเศรษฐกิจการค้า และการท่องเที่ยวไปยังประเทศลาว เวียดนาม และจีนได้อย่างง่ายดาย จึงคาดว่าภายในปีหน้าตลาดอสังหาฯ อีสานจะเริ่มคึกคักขึ้น

ที่มา : คม ชัด ลึก